A la hora de invertir, la forma de hacerlo evitando la mayor parte del riesgo es haciéndolo en bienes raíces. El problema es que la mayoría de los inversores nunca recibirá las mejores oportunidades, porque no sabrán dónde buscar, a quién llamar o cómo financiarse.

A la hora de invertir en bienes raíces, deberemos evitar repetir los errores que otras personas hicieron, pues un único error puede hacer que te declares en bancarrota. Además de esto, deberemos evitar comprar viviendas unifamiliares, pues la vivienda puede estar ocupada, o desocupada. Sin embargo, si tenemos varias casas puestas en alquiler, si una no está ocupada no lo notaremos a la hora de recoger nuestro flujo de caja mensual.

Además de buscar un mayor número de unidades en nuestras operaciones, deberemos buscar un buen gestor, además de evitar comprar propiedades pequeñas. De hecho, podemos diferencias distintos tipos de bienes raíces a la hora de invertir:

• Residencia unifamiliar: es aquella en la que una persona vive, pero no genera riqueza al dueño que la alquila, solo a los bancos que financian la compra.
• Compra/venta: esto realmente no es invertir, sino especular. Compramos la casa, la mejoramos de alguna manera, y después la vendemos obteniendo un beneficio.
• Duplex/Fourplex: consiste en comprar pequeños apartamentos de cuatro unidades, habitar nosotros una de las unidades y alquilar las otras, de forma que nos genere ingresos. Sin embargo, muchas veces requieren más esfuerzo del rendimiento que nos generan.
• Propiedad comercial (+5 unidades): son aquellas que nos interesan. Sin embargo deberemos encontrar propiedades lo suficientemente grandes como para que sean las propias propiedades las que puedan hacerse cargo de pagar a un administrador.

Por otro lado, para conseguir un crédito comercial para invertir en bienes raíces, necesitaremos una buena propiedad, buena puntuación de crédito y patrimonio neto, experiencia administrando propiedades y una proyección de 1 ó 2 años de los ingresos de las propiedades.

• Propiedades minoristas: establecimientos comerciales, como tiendas o restaurantes.
• “Coleccionistas de cupones”: se centran en firmar contratos financieros a muy largo plazo. El problema es que se depende de la fuerza financiera de la empresa que alquila nuestros bienes raíces.
• Edificios de oficinas.

Además de todo esto, que son los tipos de las oficinas, podemos encontrar también los tipos de bienes raíces según su calidad:

• Clase A: destinados a trabajadores, con una capitalización de entre el 2% y el 4%. Este tipo de propiedad no genera tanto flujo de caja, pero sí que aumentan rápidamente su valor, incrementando de esta forma nuestra riqueza. Construidas hace menos de 15 años.
• Clase B: dirigida a los trabajadores de la clase media y obreros. Tasas de capitalización del 5% 7%, aunque tienen menor revalorización en el tiempo.
• Clase C: propiedades de más de 25 años con una capitalización por encima del 8%. Este tipo de propiedades nos generará un buen flujo de caja.
• Clase D: se trata de propiedades ubicadas en ciudades con poco trabajo, a cuyos inquilinos les costará pagar el alquiler. Cuando invirtamos en este tipo de propiedad, nos daremos cuenta de que en realidad no hemos hecho buen negocio porque nos cuesta más de la rentabilidad que nos ofrece.

De esta forma, podemos ver que lo más importante a la hora de generar riqueza realmente es invertir en activos reales que nos generen un flujo de caja positivo. Dichos activos aumentarán su valor a medida que vaya aumentando su capacidad para generar dichas rentas, de forma que los bienes raíces son un activo perfecto para invertir. De hecho, si no fuéramos capaces de calcular el valor futuro de la propiedad, el precio de los alquileres, y la forma en que vamos a vender nuestra propiedad, no deberíamos invertir en el bien inmueble.

Para calcular el valor futuro al que deberemos salir, deberemos calcular primero el aumento de las rentas de la propiedad. Una vez tengamos esto, deberemos dividir el aumento de las rentas entre la rentabilidad que esperamos sacar anualmente. Ahora a este número, debemos sumarle el pago inicial de la propiedad, y nos dará el valor futuro. Ejemplo:

Una propiedad de 100 unidades, con un aumento anual de 50€ en la renta de cada propiedad de la cual obtenemos un 6% de rentabilidad, también anual. Suponiendo que queremos mantener nuestra inversión por 10 años, deberemos multiplicar 50×10(años)x100(unidades)x12(meses)=600.000. Después, 600.000/6%=10.000.000, siendo este nuestro aumento de valor. Por lo que deberemos vender la propiedad por lo que nos costó más los 10.000.000 euros.

La inversión en apartamentos es buena, además de porque te genera un mayor flujo de caja a un menor riesgos (debido al porcentaje de ocupación), porque su apreciación no depende de los edificios a su alrededor, sino de su capacidad para generar flujo de caja como tal. A todo esto hay que sumarle que la tendencia actual es cada vez mayor a alquilar una casa que a comprarla, otro punto a favor de comprar grandes propiedades.

A la hora de alcanzar estas grandes adquisiciones tenemos tres caminos. Hacerlo solos, mediante una REIT (SOCIMI en España), o a partir de una sociedad.

Hacer una inversión mediante una REIT no es más que comprar unas cuantas acciones para recibir el flujo de caja periódico, pero no es una verdadera inversión en propiedades.

Hacer una inversión solo, únicamente será rentable si compras una propiedad lo suficientemente grande como para que se pague a sí misma el equipo de gestión, por lo que no nos llamarán a nosotros los inquilinos. El principal problema de este tipo de inversión es encontrar el inmueble adecuado, más que los inquilinos o cualquier otra cosa.

Otra de las formas es creando sociedades, aquí en realidad lo que estaríamos haciendo sería trabajar a tiempo completo en la propiedad, conseguir la financiación, gestionarla… No nos saldría muy a cuentas si lo que queremos es obtener ingresos pasivos.

El principal error al que nos enfrentaremos en nuestra vida, será el de no invertir en edificios, por la alta rentabilidad y los pocos quebraderos de cabeza que nos suponen, sin embargo, tenemos más posibles errores a la hora de invertir en inmuebles. Otro sería el de invertir en viviendas, ya que todo aquello que sea inferior a unas 16 puertas no nos será suficientemente rentable para el trabajo que va a ocasionarnos. Otro error será el de usar demasiada deuda, ya que está bien que te presten dinero, pero cuanto más fácil sea adquirir una propiedad, peor será esta.

De hecho, cuanto más paguemos por una BUENA propiedad, mejor, porque quiere decir que hay mucho interés por dicha propiedad, lo que la hará rentable, tanto en precio como en rentas. Para esto, deberemos encontrar un asesor inmobiliario, y pagarle bien, por el mismo motivo, pero que se gane su sueldo.

De esta manera, para encontrar los mejores tratos, deberemos mirar muchas propiedades hasta encontrar la adecuada, incluso aunque tengas que cambiar a un mercado alejado de tu ciudad con los gastos que ello suponga. Sin embargo, nunca deberemos hacer compras si no hay conocimiento del mercado, ya que esto no es invertir, sino especular.

Otra parte importante sobre la que apoyarnos es la de la deuda. Deberemos emplear deuda para comprar los buenos negocios, aunque no nos encontremos en un “buen momento” para invertir porque los precios sean altos. Usaremos la deuda como aliada para comprar toda propiedad que nos vaya a dar un buen flujo de caja.

A la hora de endeudarnos, debemos tener en cuenta cual será el interés de la deuda, puesto que si este interés es más bajo que el rendimiento que esperamos sacar por nuestra inversión, lograremos hacer que el rendimiento que obtengamos sea todavía mayor, y viceversa.

Ahora que tenemos claro los tipos de propiedad que hay, cómo se clasifican y qué errores debemos evitar, tenemos que buscar nuestra primera propiedad. Debemos tener claro que deberemos visitar cientos de propiedades antes de comprar la primera, y esta deberá ser suficientemente grande como para que genere ingresos lo bastante altos para contratar a un gestor, y debe estar bien localizada. Deberíamos también deuda para comprarla, aunque no sobreapalancarnos (menos del 75% de deuda).

Hablando de número, deberemos reservar un poco de dinero por cada unidad para mejorarla cada año, y tener un seguro que cubra cualquier gasto. Además deberemos no ser optimista con los impuestos que pagaremos, los gastos que haremos y lo que vayamos a ingresar, de forma que no inflemos en nuestro favor los resultados.